전세권 설정 깡통전세·전세사기 예방을 위한 핵심 가이드

전세권 설정 완전정복 깡통전세·전세사기 예방을 위한 핵심 가이드

전세사기 시대, 보증금을 지키는 법

최근 몇 년 사이, 부동산 시장에서 가장 뜨거운 키워드는 단연 '전세사기'와 '깡통전세'입니다. 전세 세입자가 제때 보증금을 돌려받지 못하는 사례가 전국적으로 급증하면서, 세입자들은 '내 돈은 내가 지켜야 한다'는 절박한 심정으로 각종 법적 보호장치를 찾고 있습니다. 특히, 보증금을 보호할 수 있는 강력한 수단으로 '전세권 설정'이 새삼 주목받고 있습니다.

 

많은 이들이 확정일자나 전입신고 정도만으로도 보증금을 보호할 수 있다고 생각하지만, 현실은 그렇게 단순하지 않습니다. 임대인이 집을 담보로 대출을 받거나 경매에 넘어가면, 세입자는 후순위로 밀려 보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 경우에 전세권 설정은 직접 경매를 청구할 수 있는 권리까지 부여함으로써, 세입자의 우선권을 확실히 보장하는 법적 무기가 됩니다.

하지만 여전히 많은 이들이 전세권 설정을 복잡하고 비용이 많이 드는 절차라고 오해하고 있죠. 오늘은 그런 오해를 풀고, 누구나 쉽게 이해하고 활용할 수 있도록 전세권 설정의 모든 것을 알려드리겠습니다.

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전세권 설정의 모든 것

1. 전세권 설정이란 무엇인가요?

전세권 설정은 세입자가 전세보증금을 지키기 위해 법적으로 권리를 등기부에 명시하는 행위입니다. 말 그대로 '이 집에 내 전세보증금이 걸려있어요'라는 걸 공적으로 증명하는 것이죠.

 

등기사항전부증명서(등기부등본)에 전세권이 등기되면, 세입자는 법적으로 집의 일정 부분을 소유한 것과 같은 권리를 가집니다. 이는 단순한 전입신고나 확정일자와는 차원이 다른 법률적 우위를 만들어줍니다.

 

전세권 설정은 집주인(임대인)의 동의가 반드시 필요하기 때문에, 전세 계약을 체결하기 전부터 이를 미리 협의해두는 것이 중요합니다. 특히, 요즘처럼 깡통전세 위험이 높은 시기에는 처음부터 '전세권 설정 가능 여부'를 기준으로 집을 선택하는 전략도 유효합니다.

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2. 전세권 설정 절차 어렵지 않습니다

 

▶ 전세 계약서 작성 시 특약 추가

먼저, 전세계약서에 ‘임대인은 전세권 설정에 동의한다’는 조항을 명시해둡니다. 이는 추후 분쟁을 막는 중요한 증거가 됩니다.

 

▶ 인터넷등기소 접속 및 서류 작성

등기소를 직접 방문하지 않고도 인터넷등기소에서 전세권 설정 신청이 가능합니다.
작성 서류는 다음과 같습니다.

• 전세권설정등기 신청서
• 임대인의 동의서 또는 위임장
• 임대차계약서 사본
• 신분증 사본
• 인지세 및 등록면허세 납부 영수증

 

▶ 위임장 및 임대인 날인 필수

임대인의 직접 서명이나 도장이 필요한 위임장을 받는 것도 핵심입니다. 이 위임장은 잔금 지급 시점에 임대인에게 받는 것이 가장 자연스럽고 안전합니다.

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3. 전세권 설정의 법적 효력

전세권 설정이 확정일자와 다른 가장 큰 차이는 '경매 청구권'입니다.

 

▶ 확정일자만 있는 경우

• 보증금을 돌려받지 못하면 소송을 제기하고 판결을 받은 후 경매를 청구해야 합니다.
• 이 과정은 수개월 이상 소요되며, 상대가 대응하면 훨씬 더 오래 걸립니다.

 

▶ 전세권 설정을 한 경우

• 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 즉시 경매 신청 가능
• 판결이 필요 없고, 법원에 곧바로 경매 절차를 개시할 수 있습니다.

 

▶ 우선변제권의 강도

• 확정일자 + 전입신고 조합은 '대항력'과 '우선변제권'만 보장
• 전세권 설정은 이보다 상위의 권리, 법률상 직접 '채권자'로 간주됨

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4. 전세권 설정 vs 확정일자 비교 정리

 

구분	전세권 설정	확정일자 + 전입신고
집주인 동의	필요	불필요
신청 비용	보증금 비례 등기 비용 (약 수만~수십만 원)	600원
권리 효력	경매 직접 신청 가능	소송 후 경매 가능
우선순위	가장 강력한 우선변제권 보장	일정 조건 충족 시 보호
복잡도	다소 복잡하나 법적 보호 우수	절차 간단

 

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5. 실전 팁과 체크포인트

• 처음부터 협상하기 집주인이 동의하지 않으면 전세권 설정이 불가능하므로, 계약 전부터 '설정 가능 여부'를 체크해야 합니다.
• 등기비용 예산 마련 보증금이 높을수록 등록세도 올라가므로, 대략적인 비용을 사전에 계산해보는 것이 좋습니다.
• 임대인 정보 확인 등기부등본상 소유자와 임대인이 동일한지 반드시 확인해야 합니다.
• 대출 과다 물건 피하기 이미 근저당이 많이 잡혀 있는 집은 전세권 설정을 해도 보증금 회수가 어려울 수 있습니다.
• 전문가 상담 활용 공인중개사, 변호사, 법무사를 통해 권리 보호 수단을 이중삼중으로 검토하세요.

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6. 전세사기 사례 속 전세권 설정의 위력

• 경기 A씨 사례 신축 빌라 전세계약 체결 후 확정일자만 받고 입주 → 집주인 파산 → 보증금 일부만 회수
• 서울 B씨 사례 전세권 설정까지 완료 → 보증금 미반환 → 즉시 경매 청구 → 4개월 내 전세금 100% 회수
• 부산 C씨 사례 확정일자만 받은 상태에서 대항력 소멸 → 경매 후 배당 못 받고 전액 손실

이처럼, 전세권 설정 여부는 수천만 원의 운명을 가를 수 있는 분기점이 됩니다.

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7. 전세권 설정 비용

전세권 설정 시 발생하는 주요 비용

 

항목	설명	비용
등록면허세	전세금의 0.2%	예) 보증금 1억 원 → 20만 원
지방교육세	등록면허세의 20%	예) 20만 원 × 0.2 = 4만 원
등기신청 수수료	등기소에 납부하는 수수료	약 3,000원
인지세	보통 1,000만 원 이상일 경우 필요	15,000원 이상 (금액에 따라 차등)
법무사 수수료 (선택)	법무사에게 의뢰 시 발생	보통 5만~15만 원 선에서 협의 가능
기타 교통비/서류비용	인감증명서, 주민등록등본 등 발급 비용	약 1~2만 원 내외

 

▶ 예시  (전세보증금 1억 원 기준)

• 등록면허세 200,000원
• 지방교육세 40,000원
• 등기수수료/인지세 등 약 18,000원
• 서류비용 등 약 10,000원
• 합계(법무사 미이용 시): 약 27만~30만 원 선

⚠ 법무사를 통해 진행할 경우, 총비용은 35만 원 이상으로 올라갈 수 있습니다. 인터넷 등기소에서 본인이 직접 신청하게 되면 법무비용이 들지 않으므로 조금 더 저렴하게 진행 가능합니다. 

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전세권 설정은 세입자의 생존 전략입니다

2025년, 부동산 시장은 여전히 불확실성이 큽니다. 깡통전세, 허위 전세계약, 전세사기 등이 연일 뉴스에 오르내리는 시대에, '믿을 수 있는 집'과 '믿을 수 있는 계약서'만으로는 부족한 시점입니다. 지금은 법적으로 강력한 보호 장치를 스스로 마련하는 세입자의 법무 전략이 절실한 시기입니다.

 

전세권 설정은 복잡하지 않습니다. 단지 많은 사람들이 잘 몰라서 하지 않을 뿐입니다. 적은 비용과 노력을 들이면, 수천만 원의 보증금을 온전히 지켜낼 수 있는 강력한 권리를 갖게 됩니다.

 

지금 집을 계약하시려 하나요? 그렇다면 오늘부터는 꼭 물어보세요.
“전세권 설정 가능한 집인가요?”

 

 

 

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